TASACIÓN DE PISOS Y APARTAMENTOS. PRECIO DE LA VIVIENDA.

La Valoración del suelo es especialmente delicada cuando se refiere a pisos y apartamentos ya que la coyuntura es muy cambiante y los precios no son estables todo el año, en verano suelen ser más caros especialmente los apartamentos en poblaciones muy turísticas como pueden ser las de la costa Valenciana.

Las tasaciones se deben realizar de acuerdo a la normativa oficial, es decir la Orden ECO. Estas valoraciones inmobiliarias deben tener todo el rigor matemático posible. Nunca se deben aceptar tasaciones sin un informe de cálculos rigurosos en el cual se indique la precisión del modelo estocástico desarrollado para calibrar el precio del piso.

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Este modelo matemático debe ser el de Regresión lineal Múltiple que debe generar tantas ecuaciones como pisos comparables introduzcamos en el modelo. Estas ecuaciones disponen de parámetros explicativos del precio de la vivienda tales como los metros cuadrados, el número d dormitorios, número de cuartos de baño, si dispone o no de garaje, vistas al mar, distancia al centro de la ciudad, distancia al mar, precio medio del metro cuadrado del barrio, infraestructuras de transporte, sanitarias y educativas cercanas, estado de conservación del piso, altura del piso, iluminación, orientación geográfica etc…estos parámetros explican el precio del piso y son la clave de la calidad de la tasación.

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Todos ellos se deben integrar en el modelo. Siempre debemos tener más pisos que parámetros para tener más ecuaciones que incógnitas y resolver el sistema incompatible con el método de mínimos Cuadrados. Una vez resuelto observamos el error medio cuadrático y si no es bueno eliminamos los pisos con un residuo más alto y volvemos a calcular hasta obtener una buena precisión.

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